STJ · SUMULA
Súmula 543 do STJ: restituição em promessa de compra e venda
RESPOSTA RÁPIDA
Ponto de partida
Quando um contrato de promessa de compra e venda de imóvel regido pelo CDC é desfeito, o comprador recebe de volta o que pagou de uma só vez, e não ao fim da obra nem em parcelas. A devolução é integral se a culpa for só do vendedor ou da construtora, e parcial se o comprador deu causa ao desfazimento. A súmula segue vigente. Em decisões de 2025 e 2026, o STJ fixou retenção de 25% na desistência imotivada em contrato anterior à Lei 13.786/2018 e, em contrato de lote urbano posterior a essa lei e submetido ao CDC, manteve a restituição imediata e limitou os descontos a 25% dos valores pagos.
ENUNCIADO OU TESE REPRODUZIDA
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
NA BASE DA JUSRATIO
Como a súmula aparece nas decisões de 2025 e 2026
Nesta amostra da busca na base da Jusratio (11 decisões de 2025 e 2026, todas do STJ), o verbete é aplicado para mandar devolver de imediato as parcelas pagas: na íntegra quando a culpa é da vendedora e com retenção quando o comprador desiste (25% em contrato anterior à Lei 13.786/2018 e, em lote urbano com relação de consumo, como teto dos descontos). A amostra não representa o total de decisões do país, não cobre os tribunais estaduais e não traz caso de incorporação imobiliária posterior à Lei 13.786/2018.
Aplica
REsp 2111681
Em contrato de lote urbano celebrado após a Lei 13.786/2018 e submetido ao CDC, o CDC prevalece no conflito de normas: os descontos do art. 32-A da Lei 6.766/1979 ficam limitados a 25% dos valores pagos (taxa de fruição à parte, e indevida para lote não edificado), e a restituição deve ser imediata, mantendo-se a Súmula 543.
Em contrato de lote urbano com relação de consumo, a Terceira Turma entendeu que a Lei 13.786/2018 não afastou a súmula: a devolução parcelada ou só ao fim da obra, prevista no §1º do art. 32-A da Lei 6.766/1979, continua abusiva.
Abrir decisão oficial ↗AREsp 3043094
Com culpa exclusiva do promissário comprador, o STJ manteve o direito de retenção do promitente vendedor e a devolução imediata e parcial das parcelas, por aplicação direta da Súmula 543 (com Súmula 83).
Mostra o lado da súmula que protege o vendedor: quando o comprador dá causa ao desfazimento, a restituição é parcial.
Abrir decisão oficial ↗AgInt no AREsp 2524398
Atraso na entrega do imóvel caracteriza culpa exclusiva da construtora e impõe a devolução integral dos valores pagos, nos termos da Súmula 543; rever a culpa esbarra na Súmula 7; em responsabilidade contratual, os juros de mora correm da citação.
Ilustra a hipótese de restituição integral e mostra que a definição de quem teve culpa fica com as instâncias ordinárias.
Abrir decisão oficial ↗REsp 2182776
Em contrato anterior à Lei 13.786/2018, na desistência imotivada do comprador, o consumidor tem direito à restituição imediata e em pagamento único, e o vendedor sem culpa pode reter 25% dos valores pagos, salvo particularidade que justifique redução.
Fixa o percentual de retenção usado para contratos antigos, ponto prático que a súmula não define.
Abrir decisão oficial ↗EM LINGUAGEM SIMPLES
O que este verbete organiza
O enunciado diferencia a extensão da restituição conforme quem deu causa ao fim do contrato, dentro de relações submetidas ao CDC.
Quando costuma aparecer
É invocada em distratos e resoluções de contratos imobiliários para discutir restituição, culpa e momento do pagamento.
O QUE NÃO CONCLUIR SOZINHO
Limites antes de aplicar
- A página não define o percentual de retenção nem resolve efeitos de legislação posterior.
- Data do contrato, regime jurídico, causa do desfazimento e cláusulas exigem análise própria.
GOVERNANÇA E FONTE
Como ler esta página
Nota de governança
Conteúdo informativo baseado em fontes oficiais. Não substitui a análise jurídica do caso concreto.
Fonte oficial
FONTE OFICIALSTJ, Súmula 543Abrir no portal de origem ↗Conteúdo informativo baseado em fontes oficiais. Não substitui a análise jurídica do caso concreto.
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Comprei um apartamento na planta em 2016 e quero desistir. Com base na Súmula 543 do STJ e nas decisões recentes, a construtora pode devolver o dinheiro só no fim da obra, e quanto ela pode reter?